5508永信建

國泰證期研究部
永信建(5508.TT)
Call memo
20230919

1. 2Q23經營績效：營業收入25.65億元，營業毛利12.27億元，營業利益10.72億元，本期淨利8.6億元，EPS +3.96元。毛利率48%，淨利率34%，負債比71%。

1) 2H22到1H23主要受房市政策、缺工影響，全台不動產交易量呈現萎縮，但公司投入具發展潛力地區，並採成屋銷售策略，避開預售屋市場，對全年營收大幅成長有信心。

2) 2023年1-8月營業收入36.42億元（YoY +75.34%）。

2. 2022年EPS +7.05元，現金股利6.3454元，股利發放率90%。年度加權平均價67.29元，現金殖利率9%。
3. 建案主要佈局高雄市，目前共達12案，其中今年推出7新案，累計新案總銷約141億元。今年預計總銷「晴萃」19億元，「博萃」13億元，「豐華大鎮」21億元，「原旭」35億元，「晴遠」15億元，「詠光」16億元，「R5新世代」22億元，「禾豐」51億元，「晴川」20億元，「謙樂」28億元，「R5新世紀」18億元，「翡翠流域」36億元。
4. 在建項目-預計未來一年完工：預計總銷「保成二期」26億元，「大昌案」19億元，「鳳東案」20億元。
5. 目前業界有些面臨缺料情況，預售工程延誤發生糾紛，但永信建有固定商業夥伴合作，和大環境比起來影響較緩和。

QA

1. 今年前幾個月認列的案子是幾月開始認列的？目前只能給開案時間，開案到入帳會有約1.5~2個月的時間差。Q1開案的是「晴萃」、「博萃」，Q2開案的是「豐華大鎮」、「原旭」，Q3開案的是「晴遠」、「詠光」、「R5新世代」。可以理解成晚到半季到一季左右。
2. 所以「晴遠」、「詠光」、「R5新世代」應該都會在年底前Q4入帳，不會遞延到明年嗎？會陸續入帳，但還是要看銷售狀況。
3. 「晴遠」、「詠光」目前有銷售出去嗎？這兩個案子都是下禮拜才剛要推出，所以目前銷售是個位數戶數。
4. 明年三個案子若保守來看，是否不要把「鳳東案」估在內？可以這麼說。
5. 怎麼看台積電在楠梓銷售增加的效應？台積電新聞也有幫助，但主要是價格相對有競爭力、位置好、坪數合宜，所以賣得快是在預期之內的。
6. 公司會因此調漲價格嗎？公司一直都是漸進式調漲，賣到一個階段會調整價格。
7. 平均銷售單價一坪多少？每一戶受棟數、樓層影響都有很大差異，可以到實價登錄網站查詢。
8. 「禾豐」銷售慢是因為大坪數嗎？一部分是策略上考量，因為這區域案子比較少，所以認為這案子銷售速度可以慢一點，另一部分是因為基地條件好，價格也會守得比較慢。
9. 許多總銷好像有下調，尤其「原旭」總銷從41億元降到35億元，是否是因為開價有調降？預計總銷主要是依市場狀況，去年還沒公開這個案子，但今年已經開始銷售，所以這是再鑑定的結果。
10. 這樣是否影響毛利率水準？還是有機會維持40～50%嗎？毛利率是很多案子結合而成的結果，「原旭」沒影響到整體毛利，還是要看每個案子入帳狀況。
11. 新購土地會抓多少毛利購買？每個地區不一樣，主要還是看所認為的土地價值、土地座落位置，沒有確切限定毛利。
12. 公司存貨偏高，想請問後續土地存貨還是維持90%以上嗎？一直以來都是取得土地就馬上建造，不會囤地。
13. 明年案場陸續開放，公司對獵地態度會是中性、保守嗎？因為未來幾年總銷金額維持不錯，想知道土地規劃？目前還是積極尋找土地，尤其是一整塊大型土地，雖然現在相較沒那麼多，但還是會繼續積極尋找土地。
14. 現在帳上會有土地處分可能性嗎？沒有，都是在興建中的。
15. 沒有著重在北高雄或南高雄嗎？沒有，只要適合都會評估考量。
16. 之後案子也是一樣20～40坪為主嗎？依市場主流，做中坪數考量，但實際上還是要看購入土地、區域再做適合的規劃。
17. 「豐華大鎮」市場接受度會跟當時預估有落差嗎？是否不如預期？「豐華大鎮」目前是如預期銷售。
18. 通常銷售時間點會抓多久銷售完畢？每個案子不一樣，大部分抓1.5～2年之間。

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