房地產論壇-20230222法人座談摘要【華南永昌memo】

🌟房地產論壇-20230222法人座談摘要【華南永昌memo】

主講人：樂居研究部 謝銘元經理

1. 研究房地產比較麻煩的是資料只能依靠政府單位，但政府公布的房地產資料均為落後指標。
2. 目前國內常用的三個房地產指數：清華指數、國泰指數和信義指數，針對的標的資料不同，清華指數用實價登錄的資訊；國泰指數主要針對新成屋；信義指數則是觀察中古屋。
3. 清華指數是國立清華大學「安富金融工程研究中心」結合財經、地政、資訊相關的專業人士組成團隊，開發一套能即時計算房價指數，希冀促使房價資訊透明化，讓房市更健全發展。
4. 2022年是房價創新高、獲利人數也創新高的一年，2023年房市的兩大觀察重點：央行的態度和待售量數據。
5. 統計2022年，96%有買賣房屋的人都賺錢，平均約賺250萬，獲利了結的人居多，所以會繼續選擇其他地區標的來投資：
縣市
轉手價差(萬)
獲利率
新竹縣
577
70%
新竹市
416
57%
台中市
286
42%
台南市
260
59%
台北市
221
15%
高雄市
221
42%
新北市
209
22%
桃園市
189
30%
資料來源：樂居資料庫

6. 新竹市因供給有限，當地居民有錢，房價沒有明顯的漲跌幅，不像雙北市的谷底約在2015、2016年。
7. 2022年國內房市回到2018年、2019年的狀態，市場悲觀的原因為成交量減少。
8. 2022年預售屋的成交量跌6成，從1萬減少到4000戶。信義房屋(房屋仲介)的營收下滑40%。
9. 目前房市的兩大隱憂，股市反轉和成交量背離。從數據觀察，今年二手房待售量回到平均值，賣壓不大，今年以台中市的賣壓較高，判斷是獲利了結。
10. 二手房出售量最高為2020年3月，新冠疫情的初期，全台有8萬多筆的賣壓，2023年已減少到7萬多筆，各個縣市是持續增加，台中，其他都會區則是出現減少。
11. 今年的預售屋、新成屋市場賣壓不大，新案的供給、去化量，國內8都在2022年都量縮，但成交量維持一定的水準，各縣市差異大，台北、新竹是特殊的市場，房價變化不大，桃園則是狀況不錯，青埔的購屋人數持續增多，新竹的建案幾乎全部完銷，購屋的人幾乎都是獲利出場。
12. 央行的決策很重要，除了利率外，還有內規來限制銀行，對短線、多戶的投資客風險較高，2023年為末升段的第三年。
13. 初升段：政府解除貸款限制、沒有新的打房政策；主升段：百大社區指數超過50(成交量最大的100個社區)；末升段：政府開始打房。
14. 從四大指標：股市、匯率、政策、利率來看總體經濟環境。待售量的相關數據可以看到量縮、去化變慢、待售量大的區域比較危險。
15. 如果央行未降息，未來的經濟判斷並未走空，但成交量偏低、價格撐住，建案去化變慢，對代銷和房仲業者較辛苦。若央行轉降息，代表經濟環境不佳，此波多頭正式結束，房價有機會修正。
16. 目前高雄市的賣壓比較重，新北、桃園的房市相對安全。平均地權條例通過後，對小建商不利，預測房市最悲觀的時間點在後年(2025年)。
17. 樂居針對建設公司的系統，預計2023Q4會上線，可以用縣市去搜尋所需的資料，青埔有分為3個生活區，新建案在2022年有4000多個，幾乎已完銷。
18. 以青埔為例，主要觀察A17、A18和A19地區，在二手房委售比方面，A17有下降、A18很少、A19賣方較多；桃園市整體只有A7比較多，但不嚴重。A18最熱門，賣壓最小，房市較穩定，顯示A18、A19地區接手的人較多。熱門的區域空屋率會相對較低，雖然平均值是上升，但個別區域差異大。
19. 市場上短進短出的方式多已消失，主要受到土地合一稅負的影響，加上賣出速度變慢，長期置產的投資人增多。
20. 實價登錄的資訊約落後2個月，新北市1000-1300萬，新莊、塭仔圳、青埔為年輕人所能接受的區域；北市為躺平族，透過繼承的較多。
21. 政府土地沒有賣便宜，加上建設成本增加(ESG導致建材成本增加20%，所以房價的下檔空間有限)，國內房價崩盤的機率低。



【華南永昌memo】